建築業者が宣伝する「第三者機関の検査」を信用してはいけない！

消費者のための機関か？ 建設業界のための機関か？

よく建設業者が「ウチは10年保証で第三者機関の検査つき」などと宣伝しているのを目にしますが、その「第三者機関」はどこまで信用できるのでしょうか。

ここでいう「第三者機関」とは建築検査会社のことで、指定確認検査機関(*1)、登録性能評価機関(*2)、住宅瑕疵担保責任保険法人(*3)などがそれに該当します。

これらの機関は国土交通大臣などから指定や登録を受けており、一見、消費者保護を目的とする公正な機関のように思われます。しかし、実際のところ、建築検査という職域は、「消費者のための検査機関」なのか、「建設業界のための検査機関」なのかの大きくふたつに分けられるのです。

「消費者のための検査機関」は、その言葉通り、消費者の利益を守るための存在です。しかし、「建設業界のための検査機関」とはどういうことなのでしょうか。

(*1)指定確認検査機関：建築基準法に基づき、建築確認や検査を行なう機関として国道交通大臣や都道府県知事から指定された民間機関
(*2)登録性能評価機関：住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づき、住宅性能評価の業務を行なう機関として国土交通大臣の登録を受けた民間機関
(*3)住宅瑕疵担保責任保険法人：特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づき、国土交通大臣から指定を受けて住宅の検査や保険の引き受けを行なう法人

検査機関の多くは“業界資本”で設立されている

検査機関のほとんどは、建設業界の信頼を維持向上させることを目的に存在しています。「建設業界の信頼を維持向上させることを目的に」というと、あたかも業界の体質を改善して消費者の利益を守り、その信頼を得ること目的としているといったクリーンなイメージを受けるかもしれません。

ですが、実際の仕組みとしては、検査機関の多くは“業界資本”で設立されています。つまり、建設会社が出資をしているわけです。であれば、果たしてそれらの検査機関が建設会社に対して厳しく検査を行なうことができるのか、疑問に感じる人は少なくないでしょう。

さらに検査の実態はといえば、それらの検査機関は、どちらかというと仕事のない建築士を募集し、簡易的な講習を行なった後に、１回の検査が8,000～１万円程度のパートタイムのような金額で派遣しています。以前は無資格者のパートの人を使って検査を行なっていた機関もあったのですが、ここ最近は一応有資格者が検査を行なっているようです。

冒頭に書いたように、建設業者の売り文句である「ウチは10年保証で第三者機関の検査つき」でいわれる「第三者機関」は、こうした業界資本の検査機関を指すのです。しかし、これでは、厳密には第三者機関とはいえないというのが私の考えです。

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「消費者のための機関」にも問題がある

かくいう私はといえば、宣伝のようになってしまいますが、当然、「消費者のための機関」を自認しています。「消費者のための機関」であるための条件のひとつとして「消費者からの依頼に軸足を置いている会社であること」があげられますが、実はそうした機関のなかにも隠れ業界派が潜んでいるので注意が必要です。

またインターネットなどによるマーケティングに長けた無資格者が、仕事のない建築士たちをネットワークして、見せかけの組織を形成しているところも多く存在しています。

さらに、なかには「消費者のための機関」であっても、その能力の低さを建設業界側が悪用し、形だけの検査で「問題ない」と言わせて、コトを納めるといった事案も実際には数多く存在しているのです。

つまり、消費者に軸足を置いているという検査会社も、建設業界に手玉に取られているところが多いというのが実態と考えたほうがいいでしょう。実に情けない現実ですが、考えてみれば、建設業界としては“適度な知名度”があって、“建築検査の能力が低い”検査会社が最も利用価値が高いのです。

検査機関にとっては検査能力が何よりも大事

本来の建築検査という仕事は、確認できた事実を示し、業界に対して堂々と対峙することができることはもちろん、何よりも重要なのは建築検査の能力、つまり核心を見出す力を持っていることに尽きます。

私の会社の場合でいえば、10件検査をすれば、うち３件が紛争になるというのが平均的な結果といえます。

では、紛争にならなかった７件は、何も問題がなかったかといえばそうではありません。それらのケースは、業者側が非を認めた上で、金銭解決したり、補修工事に入ったりするケースです。つまり、検査をすれば必ず大なり小なり何か問題が見出されるということなのです。

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なぜインスペクターが必要なのか

1990年には170万戸を超えた日本の住宅着工戸数は、大きく減少し、現在では100万戸を下回っています。今後も人口減少に加えて、世帯数は2019年をピークに減少していくと予測されています。それを受けて国土交通省、経済産業省は中古住宅の流通を促進していくことを政策として掲げているのはご存知の通りです。

新築市場が縮小するなかで、国としては中古住宅の売買市場を形成しようと目論んでいるのですが、課題もあります。中古住宅は、どのような業者がどのように施工したのかはっきりしない場合が多く、また仮に欠陥が見つかった場合でも、建設した業者に対して責任追及が法的にむずかしくなることなどから、売買の取引において住生活者が一方的に不利な状況に追い込まれることが予測されるのです。

民主党が政権を取ったときのマニュフェストには、住宅の性能や瑕疵の有無を正しく鑑定できる人（インスペクター）を育成する、という項目があげられていました。これは、中古住宅の取引過程においては、インスペクターが介在することが理想的であるという考えに基づくものと思われます。

2002年から施行された中古住宅の性能表示制度について、国土交通省は「この制度は瑕疵を指摘するためのものではない」と明言しています。つまり、この制度が国民（住生活者）のほうを向いているものではないことは明らかです。だからこそ、住宅の性能や瑕疵の有無を正しく鑑定できるインスペクターを育成していくことが望まれるのです。

検査機関を見きわめるポイント

しかし、現実はというと、建築検査や診断を行なうという会社はインターネット上では増えてきているのですが、本当に消費者の権利を守るというイデオロギーを掲げている検査機関は、ほとんど存在していません。

よって住生活者の方々が建築検査のサービスを利用したいと考えたときには、自らの目で検査機関を見きわめなければなりません。そのときに注目すべきポイントを下記にあげておきますので、ぜひ参考になさってください。

(1)紛争に発展する確率が高い
(2)補修工事に発展する確率が高い
(3)建設業界からの嫌われ度合が大きい
(4)検査の際に機械や道具を多用する
(5)検査官の間で検査システムや見解が共有されている
(6)業界の下請けではなく、消費者からの依頼だけで経営が成立している
(7)過去の検査実績、検査事例を教えてくれる

これらのポイントを確認して、厳正に検査機関を選ぶことが重要です。有名な会社だから、インターネットの検索結果で上位に表示されたから、といった理由で選ぶことは決しておすすめできません。

有名であっても意外と役に立たない検査機関は多いものなのです。